立法院第11屆第4會期內政委員會「如何健全住宅租賃市場及租賃雙方權益保障」之修法公聽會紀錄 時　　間　中華民國114年11月20日（星期四）14時1分至15時59分 地　　點　本院紅樓202會議室 主　　席　王委員美惠 發言學者專家及機關團體代表 中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事張慎剛 中華民國租賃住宅房東服務總會理事長陳柏勳 逢甲大學土木工程學系教授張智元 臺灣青年民主協會常務監事陳翊晉 財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡 仁永法律事務所主持律師劉琦富 國立政治大學地政學系助理教授江穎慧 OURs都市改革組織秘書長彭揚凱 內政部部長劉世芳 內政部政務次長董建宏 內政部地政司司長林家正 內政部國土管理署署長吳欣修 司法院法官楊舒嵐 財政部賦稅署專門委員吳秀琳 主席：現在開會。 今天內政委員會召開「如何健全住宅租賃市場及租賃雙方權益保障」公聽會，邀請許多學者專家，非常歡迎你們來到這裡。 居住是基本人權，一個健全公平的租賃市場是讓民眾可以安居樂業的關鍵環節，今天特別舉辦公聽會聽取各位專家學者的意見，我們會詳細記錄各位的高見，並列入立法院公報紀錄中，作為住宅法修法討論時的參考。 今天的公聽會程序先請部會簡單報告之後，再請專家學者發言，依出席簽到順序為原則，每位發言時間8分鐘。本院委員如要發言請至主席臺登記，在兩位專家學者發言之後，安排一位委員發言，每位委員發言時間為5分鐘，最後由機關代表回答及說明。發言臺前有燈號提示，發言時間結束前1分鐘會按鈴一聲，發言時間結束時會按鈴兩聲。 現在開始進行部會報告，首先請內政部董政務次長報告，其他報告請自行參閱並刊登公報，現在請次長報告。 董次長建宏：主席、各位委員女士、先生大家好。首先感謝各位委員對本部住宅租賃業務的關心與支持，並表示最大的謝忱。今天貴委員會召開「如何健全住宅租賃市場及租賃雙方權益保障」之修法公聽會，本部應邀列席報告，深感榮幸。 有關今日公聽會所列的討論題綱，謹將本部意見依序說明如下，敬請各位委員指教。 壹、住宅法第47條增訂主管機關定期公布租賃市場不同物件型態、屋齡之價格資訊，對於租金市場之影響？ 一、為推動租屋市場資訊透明化，本部在去識別化、個資保護及促進租金透明之原則下，透過租金補貼有效租約資料統計分析，已自去年8月起陸續公布3次全國各行政區實際租金統計資料。今年7月最新公布的統計資料，除提供不同租屋型態之租金總價四分位數外，並新增不同租屋型態及「屋齡」的租金統計資訊，除讓租屋族可依租屋標的條件瞭解實際租金價格分布情形，作為判斷合理租屋價格參考，同時改善租金資訊不對稱問題。 二、未來本部將持續每年定期公布2次統計資料，逐步建構公開透明之租金市場，以落實租屋市場資訊透明化目標。 貳、主管機關依住宅法已藉由興辦社會住宅、提供租金補貼等多元方式提供民眾租屋協助。如何進一步保障住宅租賃雙方權益？ 一、目前我國租屋人數眾多，弱勢與青年租屋族普遍面臨三項挑戰：租金負擔沉重、取得不易及居住品質與穩定性不足。住宅法歷經106、110及112年修法已針對上述困境，逐步改善脆弱族群基本居住權益。 二、在執行面，本部已建構多層次租屋支持體系。經濟上，透過「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」減輕租屋負擔；市場上，除持續興辦社會住宅外，亦推動「社會住宅包租代管計畫」，透過獎勵、輔導或補助依住宅法設立之租屋服務事業承租民間住宅後再轉租，或媒合承、出租雙方及提供管理服務，並規定至少40%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，以兼顧住宅供給量能與社會公平。此制度有助於降低房東管理負擔，並透過專業化管理提升租賃品質與居住穩定性。 三、整體而言，本部透過補貼、制度化租屋服務與租屋房源供給，逐步建構多層次的租屋支持架構，落實住宅法立法精神。 參、為促進租屋市場朝長期租賃關係發展，協助租屋族穩定安居，是否修法保障租賃住宅最短租期，同時規範續約租金漲幅？對目前租屋市場可能帶來什麼影響？ 一、為促進租屋市場健全發展，本部近年來制定及修正租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱租賃條例）、住宅法等規定，建構租屋市場管理法制，並陸續推動「租金補貼」、「社會住宅包租代管」及「青年婚育租屋協助專案」等多元租屋協助政策，倘其能於長期穩定的租賃關係下推動，將有助政策發揮更大效益。 二、考量現行租屋市場多以1年短期租約為主，為保障租屋族穩定安居，避免續租時房客遭房東以不當漲租或不合理續約條件迫使搬遷，或放棄合法租屋權益等情形發生，爰此，本部規劃朝「保障3年租期」及「限制續約租金漲幅」等方向，推動租賃條例之修法，以協助租屋族能穩定安居。 三、有關部分社會輿論及團體所提可能降低房東出租意願，減少市場供給，或影響租金水準等建議，本部正持續蒐集各方意見，審慎研議配套措施，以兼顧房東財產權益與租客居住保障。 肆、如何強化房客租屋合法權益保障，避免受到不良房東侵害？ 一、現行「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」雖已明確規範房東不得於契約中約定限制房客之合法權益，然而，仍有部分房東以契約外之行為，迫使房客放棄申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用等應有權益。 二、為有效遏止此類不當行為，本部規劃修法明定房東不得以任何形式禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用等合法權益，違反者，其約定無效，並將訂定罰則規定，以確保房客租屋權益，避免遭受不當侵害。 伍、對於不良房客惡意租屋行為，應如何兼顧房東正當權益保障？ 對於不良房客惡意租屋行為，本部規劃修法增訂以下配套措施，以兼顧房東權益保障： 一、增訂「不良房客下車條款」：為防止惡意租屋情形，若房客有屢次惡意欠繳租金、從事吸毒或其他非法活動、或擾鄰妨害安寧秩序等情形，房東得依法提前終止租約，不受3年租期保障之限制。 二、強化公證強制執行機制：針對房客欠租已符合法定終止租約條件，但卻仍拒絕搬遷之情形，修法明定經公證之租約，可逕依公證法聲請法院強制執行，以縮短訴訟時程及減輕房東訴訟負擔。 綜上所述，本部將持續蒐集社會各界意見，在保障租屋穩定、兼顧租賃雙方權益及健全租屋市場之原則下，精進相關法制與配套措施，以達到「房客安心住、房東放心租」之目標。以上說明，敬請各位委員及各位專家學者指教，謝謝！ 主席：感謝董次長的報告。 接下來請專家學者發言，第一位請逢甲大學張教授。 張教授智元：主席、各位委員、專家學者以及現場關心這項議題的每一位，大家午安。我是逢甲大學土木工程學系張智元教授，從事社會住宅的議題及產學投入已經超過10年，目前我自己也是包租代管的愛心房東，所以今天有一些切身的經驗可以分享。很榮幸有這個機會來到立法院，藉由這次公聽會發表跟分享一下自己在健全租賃市場以及保障房東、房客雙方權益修法的公聽會見解。 今天總共有五個議題，從第一個議題來看的話，針對公布租賃市場不同物件型態及屋齡之價格資訊對市場的租金有沒有影響這件事，其實租金公開透明，讓大家可以租得安心，我覺得是一件值得去支持的事情。我們以前買房子當還沒有實價登錄的時候，我們經常在說根本不曉得價錢是多少，都在玩真心話大考驗這樣的遊戲，這是很不舒服的。不透明的爭議其實很多，你看在我們的消費裡面，到夜市去，如果東西的價格不標或者是講得不夠清楚，不是買到很貴的水果，就是買到很貴的滷味，所以大家的信心就會崩盤。如果買房也都透明了，為什麼租屋不能透明？所以租賃實價登錄訊息更詳細的揭露，這一點我是非常支持的。大家都清楚現在買車很簡單，一臺車是多少錢，上下的range就是不大，而現在買房又比較不容易了，租房的判斷又更不容易了，如果市場透明，民眾自然就會選擇可負擔的成交價格，因為高的價格跟低的價格都有它自己的消費端，所以不用刻意的擔心。民眾也不是傻瓜，其實只要有客觀的參考標準和依據，他們自然就會找到可負擔的房源，資訊如果越完整，其實租金市場的哄抬就越不容易。我自己也是參加包租代管的愛心房東，像我就覺得交給包租代管我比較不用費心，我比較在意的是續約率，就是不要一直在找房客，其實那樣的租金是中斷的，如果他是穩定這樣一直租下去的話，其實我的總收入才是比較多的。房東如果有千百種奇怪的想法要漲房租，總歸還是要看市場能不能接受，資訊如果透明，我覺得市場自己就會去判斷。我建議政府還是要定期，甚至更密集的公布不同地區房型、屋齡、條件等相關房租實價登錄的訊息，當然沒有一百分的方案，如果對租金市場短期內會有影響，我認為是輕微跟短暫的。關於相關推動的配套細節，因為房價實價登錄已經有很多經驗了，租金這個部分，我覺得也可以參考來優化。針對這個議題，我做這樣的表達。 關於第二個議題，主管機關依照住宅法已實施興辦社會住宅、提供租金補貼等方案，如何進一步保障租賃雙方權益？針對支持百萬家庭租屋，其實政府射了三支箭，第一支箭是興建社會住宅，我們現在看到全國都在蓋，也有很多都已經進住使用。第二個是租金補貼。第三個比較像我們今天討論的議題──包租代管。其實社會住宅已經供不應求，大家都很清楚民眾很需要，這個方向也是對的，然後現在擴大租補已經超過87萬戶，申請戶數超過100萬戶，所以政府已經嘉惠很多人、支持很多租屋家庭。現在包租代管的有效契約已經超過10萬戶，慢慢的從法規及許多配套制度也開始在法遵化，我覺得推動得還蠻好的，但還是有很多的租賃爭議問題，比如租金、押金、修繕責任跟契約條款，我自己也很害怕遇到租霸或是惡房客，所以我認為找包租代管來幫忙比較省事又有保障。但是在這個經驗裡面，我也發現定型化契約及契約公證這兩件事對我們這種房東其實是很重要的，所以每一次我都會去做契約的公證，它就會過濾掉一些比較奇奇怪怪的問題。強化落實住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，以及契約公證這件事情，我覺得是重中之重。另外是租屋歧視的問題，有很多人其實是租不到房子的，不管是社會住宅還是在一般傳統市場，被歧視的人包括獨居老人、高齡長者、小孩多的家庭、外籍人士、養寵物的租客，對於這些被歧視的人未來怎麼去稍微保護他們，這個部分也是值得探討的。 第三個議題是長租三年及限制租金漲幅，關於限制長租跟租金漲幅，我的感覺是房東的直接反射動作就是先漲租金再說。我也是包租代管的參與房東，我的長租租金大概是市場的五折，至於短租代管的租金，因為有兩間，一間包租，一間代管，短租的租金大概是八折，我長租的投報率大概在1%，比定存還差，市場上普遍是2%到3%，國外大概是5%到10%。最近我也聽到租約三年，然後還要限漲房租的消息，我都已經租那麼便宜了，還要再限制！其實也在想我該不該也漲房租？我現在是壓抑自己的理性說就不要再漲房租、應該這樣去支持這些弱勢就好了，可是我也很害怕這個法一訂下去，如果我不先漲，那麼以後會越離越遠、我會越虧越大。其實自由市場不要去過度干預，喜歡租得比較合理的、租得比較低的，他也可以很安心的像我這樣子去把它租掉，市場越透明越好、越不要限制越好，如果用很多政府統計數據，然後就說要去調整，各位想一想，我們經常在電視上看到，所得不管說是4萬或6萬，很多人都說他根本沒有平均的4萬或6萬；比如物價指數根本就不是很高，可是大家都覺得物價已經漲很高了。如果真的要試辦，退萬步言，如果真的要辦的話，我建議小規模的試辦，然後選區域就好，等兩、三年後看成效再說，不要一次就大規模的辦，我覺得民眾可能未蒙其利，先深受其害。 第四個及第五個議題其實是相同的問題，就是房東跟房客怎麼互相保障的問題。兩個可能都是受害者，我歸納了兩個落實、五個建議。關於落實的部分：第一個，落實租賃住宅市場發展及管理條例法遵事項的稽查與罰則；第二個，落實定型化契約及契約公證，這個部分很重要。關於五個推動：第一個，建議推動租金實價登錄更透明的機制；第二個，建議研擬給愛心房東更有感的長租鼓勵機制；第三個，建議研擬受害房客緊急安置機制；第四個，建議研擬受歧視租屋對象的界定；第五個是關於惡房東、惡房客的警示名單跟處置機制，我覺得不需要講黑名單，但是要掌握、要有一些配套，不要讓大家一直踩地雷。 以上建議提供大家參考，感謝大家。 主席：感謝張教授。 接下來請劉律師。 劉主持律師琦富：主席、各位長官、各位前輩先進，大家好。今天很榮幸來這邊發言，我是劉琦富律師，我最主要是在崔媽媽基金會當了好幾年的義務輔助律師，所以對於租賃的法律有一些小小的了解。今天討論的五項裡面，我只有針對第四項跟第五項來發言，前三項不是我的專業，我就說明第四項跟第五項。租賃住宅管理市場發展條例從107年6月7日公布施行到現在將近有8年的時間，我會用法院判決的角度來看租賃糾紛大概要怎麼處理及法院怎麼去看的。崔媽媽基金會每年都會做租賃糾紛統計，你可以看到琳瑯滿目，什麼都有，包含人際關係在內都有，所以租賃糾紛要處理，真的是千瘡百孔，我們看看法院的判決大概會有什麼樣的解釋跟說明。我們如果用租賃住宅管理市場發展條例當關鍵字去搜尋法務部的判決查詢系統，從107年開始到今年11月2日為止，總共有400則判決牽涉到租賃專法，當然有一半都是無權占有要主張相當於租賃不當得利，真正有關的大概200則左右，所以我們會從這200則裡面去判斷跟分析租賃條例有哪些可以再精進調整的方向。其中第一個就是，我個人覺得租賃專法體系有一點混亂，因為早期租賃專法一開始是有分成消費關係跟非消費關係，有應約定跟應記載事項等等，112年修完之後就變成了全面推定具有消費關係，適用消保法。這樣感覺起來好像是有保護消費者，可是問題是適用上就會有一些不太好判斷的地方，雖然法院的判決在修法完之後都有確定，即便是自然人，住宅供居住使用就視為消費關係，可是還是會有一些小小的問題。像社會住宅不適用租賃專法，我就覺得很奇怪，為什麼不適用？難道政府當房東就不適用租賃專法？最主要是在第四條裡面有講到，是由政府或其專責法人管理的部分是不適用租賃專法的，但是法院判決裡面比較少看到這一塊，可能現在政府有很多招標出去給包租業者做社會住宅包租代管，這個會不會適用？這個部分可能我們未來在修法的時候要再考慮看看，因為目前政府的政策就是會用包租代管取代興建社會住宅，這個部分雖然有適用應記載跟不得記載事項，但是其他的租賃專法有沒有辦法繼續適用？這個也請再斟酌一下。 現行租賃專法有哪一些是對房東比較不利的？就是押金能不能抵租金這件事情，押金能不能抵租金，其實最重要的就是，房客欠租金要欠到幾個月，才能夠訂相當期限催告終止租約，大家都認為民法不是規定欠租兩個月就可以了嗎？可是不是，有些租屋蟑螂早期跑去法院告就說：「不好意思，我們依土地法第一百條。」土地法第一百條是民法的特別法，規定房客積欠租金要扣掉擔保金之後，還積欠兩個月租金，才可以訂相當期限催告終止租約，所以時間就變成二加二，也就是兩個月再加兩個月。這也是多數法院判決的經典，我們可以看最高法院的判例，事實上在租賃專法成立之前，如果房客有主張按土地法第一百條處理的時候，都會採行二加二這個做法，施行租賃專法之後，雖然第三條第十三項講到租賃專法的押金只擔保損害賠償行為跟處理遺留物責任，看起來已經不擔保租金的給付了，可是法院是這樣子裁的嗎？沒有。請你看一下，法院多數判決裡面都不是，像這個判決的理由一說土地法是租賃專法的特別法，明明租賃專法是比較新近，怎麼會變土地法還是特別法？裡面就說土地法要優先保護弱勢承租者，所以還是可以抵，還是二加二。另外一個理由是，押租金是擔保租金跟損害賠償責任，這個可能還沒有正確適用到新修正的租賃專法。有少數見解是我個人比較贊同的，像高雄簡易庭這個判決就說租賃專法是在土地法之後，而且是專門針對供居住使用的租賃住宅，所以應該要優先於土地法，可是問題是這樣的判決在法院裡面還是少數，這個是我們比較遺憾的。我們認為如果真的要訂，就要像這樣子，在第六條直接說租金不受土地法第九十七條上限的規定，明確地寫清楚、說清楚、講明白，讓法院可以有明確的判決基礎。我們希望如果有要修正，可以把租賃專法、土地法跟消保法的適用關係明示優先順序，以及有沒有土地法的適用，也請一併說明。 另外，還有一個比較有趣的地方，就是租賃專法第十二條，這個條文的立法理由說，為了讓房東在房客已經搬離的情況快速拿回房子，因為打官司曠日廢時，要經過起訴、繳裁判費、一審、二審，還要聲請強制執行，而且特別是現在去打官司，法院收裁判費，不是像以前用公告現值來收，現在都是以實價登錄價格，看你房子實價多少就扣多少，2,000萬的房子要扣18萬8,000元，房東被倒債、拿不到房租，還要拿18萬8,000元去法院押著，不太公平。另外，如果房客放鴿子、要挖坑給房東跳，縱使他名下還有財產，讓法院去強制執行這18萬8,000元，我看是比較難，是肉包子打狗。當初訂定第十二條就是要讓房東可以快速拿回房子，可以免去訴訟費用、時間的浪費，問題是雖然第十二條定得很好，可是大家不敢用，為什麼不敢用呢？因為用了之後，會不會有侵入住居罪？會不會有強制罪？會不會有竊盜罪的問題？大家會怕。因為這是新的法律，所以法院的判決說實在的也沒有這麼多。內政部在108年有一個函釋，說這是一個確認數量的程序，但是法院的判決就直接說，這個只有限縮在房客未繼續居住的情況下才可以適用，這個是法院的判決，只有兩則而已。就內政部提出來的方向，我個人認為是值得贊同的，因為很多報章雜誌都說是房東對抗房客，我覺得不是，應該是好房東對抗壞房客，好房客對抗壞房東，像我們可以看到內政部明年開始租金補貼只限合法建物，我覺得很好，可以淘汰一些不好的建物。另外，法律扶助基金會也有做弱勢租屋民眾的法律扶助，我覺得都是很不錯的措施。 最後，我要講的是租霸下車條款，內政部有提一個方向，說要把期限拉到3年，可是問題是如果3年裡面房客放鴿子、要挖坑給房東跳，假設有公證，但公證是租約到期後才能強制執行，這個房東要考慮是要撐到3年後，還是要打官司，如果打官司，要花錢、要花時間，不如就等3年，這樣對房東來說，是一個不公平的現象。針對租霸下車條款，我們應該在公證法第十三條稍微轉變一下，公證法就是因為執行法院案件很多，都是書面審查、程序審查，如果把一些糾紛都加進去，說實在的，執行法院很難處理，所以我們可以考慮把一些可以書面審查的，比方說把欠兩個月的租金的案子拉進去，因為繳租金要匯款，匯款就會有匯款證明，我們是不是可以透過公證人來認證文件？經過這個行為送到執行法院，讓租霸受到租霸下車條款的限制。另外，我們也可以鼓勵有公證的房東用租霸下車條款，讓大家來公證，讓租賃契約更透明，讓房東、房客都更有保障。謝謝。 主席：謝謝。我們感謝劉律師。 現在請麥玉珍委員。 麥委員玉珍：主席、各位專家、各位先進、各位親愛的家人，大家好。今天非常感謝大家來到立法院，一起為臺灣的租屋制度改革貢獻寶貴的意見。 長期以來，租屋市場一直存在三大問題：第一是資訊不透明，房租行情要用猜的，黑箱太多。第二是法律保障不足，押金不退，臨時漲房租，房客突然就被趕走，租屋族無力反抗。第三是糾紛處理太慢，不管是房客還是房東，都求助無門，對於青年、社會新鮮人、基層勞工、新住民家庭等來說，買不起房已經很辛苦了、已經是現實了，但是讓大家最心痛的，剛才我們的教授也有說，新住民沒辦法去租，連租屋都沒辦法安心，這不只是個人的困境，這是臺灣居住正義真正的斷層。 我們認為這次修法最關鍵的目的就是讓人「住得安心，租得放心」，就是這8個字，政府必須提出更務實的制度改善。第一，讓租屋資訊透明化，市場要有憑有據，房東、房客才能在公平的基礎上互相談怎麼租，不要再靠運氣，也不要再看人的臉色。第二，讓租約關係更穩定，要避免不合理的頻繁漲房租，也要防止房客惡意欠房租，讓房東有保障，房客能安心居住，雙方都願意長期合作。第三，健全、快速且公正的糾紛處理機制，押金不退或設備壞了誰來修，這類租約爭議不能再拖幾個月，耗掉雙方的時間與金錢，建立公平有效的處理流程就是最實際對雙方的保障。我們一直相信，租屋市場不能靠口號，更不能靠補貼撐著，真正能解決問題的是制度、是透明、是公平。立法院不為某一個人、某一方犧牲，而是打造一個穩定、合理、可預期的租賃環境，當房東願意出租、房客租得安心、政府清楚掌握市場，才會讓臺灣住宅真正的健康、有保障。 最後，再一次感謝所有專家、學者與民間團體來參與，因為有大家的聲音，我們不分黨派，改革才真正有力量，希望透過今天的討論，讓大家租得起、租得安心、住得長久，所以要用更務實、有效的方法，不再只是理想或紙上談兵，讓我們能夠安居樂業，過得安穩安心，有家的感覺，才能過更好的生活。謝謝大家，歡迎大家，感謝。 主席：謝謝。我們感謝麥玉珍委員。 請江助理教授發言。 江助理教授穎慧：主席、各位委員、各位先進、各位長官，大家好。我是政大地政系江穎慧。今天的主題裡面，我可能會比較針對租金的部分發表一下我的看法。大家都知道，相對於教育、健保來講，住宅是最市場化的一個議題。對民眾來講，住宅又是大家安身立命的一個基礎。住宅法通過之後，租賃的這些方向改善，我相信對大家來講，對民眾來講，應該都是好的。所以回到第一題裡面提到住宅法第四十七條，目前有定期針對租賃市場的不同物件公布租金中位數的價格資訊，我相信對民眾來講是一件好事，可以改善過去長期以來租賃資訊不太健全的情況。不過現行的公布方式對民眾來講還是不夠的，過去我們會提到有實價登錄，可以查實價登錄，但是在實價登錄的租金資料很少。另外，如果查實價登錄，always都是拿我家旁邊來查，然後還拿最貴的來看。現在有中位數公布之後，會產生另外一個狀況，就是公布中位數讓大家覺得跟自己的情況不太貼切，因為它是一個行政區的中位數，所以在這個部分，我會建議，不管是對民眾或者對於政策接下來要逐步改進來講，都需要更精細的分析。所謂精細的分析，就是我們可以瞭解到，如果這裡有就業需求，如果有就學的需求，這裡就是一個租賃市場的熱區，若是租賃市場的熱區，單純公布中位數，大家可能會覺得這個都不是自家的租金。以目前的情況，政府定期公布中位數，可以讓民眾感受到政府現在很在意民眾的需求，所以要持續公布，不是有實價登錄之後放上去讓民眾自己看，我覺得這件事情已經展現出政府對於這件事情的決心。如果只停在這邊，可能大家就會覺得：「好吧，你就是做給我看，但是我看不懂，我還是沒有辦法看。」現在這個議題提到有定期公布對租金市場的影響，我相信是一個正面的、好的效應，其實還要再往下做得更精細。 另外，扣到第三個問題，提到未來想要修法，其實是要保障租賃住宅的最短租期，同時規範續約租金的漲幅，這件事情就必須再更往下。我剛剛提到的就是，如果現在只用一個中位數，又或者是現在已經有提出，是不是就要按照主計總處公布的租金指數，當作一個指標，我相信這個都不夠清楚，為什麼還是不清楚？回到我們剛剛講的，如果這個地點附近未來有交通建設的改善，我相信這裡面的供給會增加。你可能現在會覺得交通建設改善，大家都會往這邊租，但問題是有交通建設改善的地方，其實供給也會往那邊產生，意思就是未來可能會在那邊蓋更多房子、會有新房東出現，新房東出現以後，按照目前的房地合一稅和囤房稅實施下去，房東有需求就會把房子放出來，所以在這種情況下，供給需求又要改變了，我相信這樣子一些數據都要一起搭配來看，但是這個數據可能還要再花一點時間來研究。因為按照租賃專法，112年9月之後實價登錄的欄位是比較貼近民眾的，就是現在公布出來的租金資訊同時也公布了不同的住宅型態，包括套房和雅房，這些都是最近這幾年開始改善的，一下子要求大家做出租金指數，可能也不太精確。我覺得這些事情我們要持續盯著主管機關繼續改善，但是是不是馬上改、是不是明天就宣布要來做這件事情？我相信可能反而會產生一些副作用，所以這也是回應第三題提到的，目前有一些聲浪指出接下來要修法保障最短租期，我們可以看到輿論上面兩方就開始在對立了，有人說好、有人說不好。參考韓國的經驗和過去政府的經驗，過去我們也實施過房屋稅調稅基，我們可以看到，有些地方政府一換市長，稅基馬上就掉下來，所以我們可以知道一個好的政策，其實是需要仔細的規劃、逐步的實施，而不是今天很多人說贊成，我們就來說：「好，我們做這件事情。」而不顧這件事會有副作用。 剛才張教授也有提到了，從實際上房東的經驗來看，一聽到政府說要規範以後續約漲租金，房東就決定明天就漲，躲避政府的規範。這不是張教授個人的經驗，而是所有文獻、國外的經驗都跟你說會這樣。你說他是壞心的人嗎？沒有啊！我今天漲完之後，以後很多年都不漲租了，我就又變特別愛心房東了、我就是維持低價，你怎麼可以說我是壞人呢？我覺得就這件事情來說，其實他不是壞人。早期為了鼓勵大家釋出房子當房東，所以我們會用愛心房東來稱呼，但是現在慢慢的，我覺得這個名詞也改變了，其實我們應該要往下想，不能叫大家來比愛心，而是應該建立一個制度。 房東的租金高或低，有時候其實是和租屋品質有關。這件事情在我們目前的討論裡面，就是健全住宅租賃市場這個議題，我覺得是比較少談到的一點，就是所謂的租屋品質這件事情。我們沒有像韓國這麼慘，很多人租的房子是半地下室，大家都有看過電影，我相信臺灣真的沒有這麼糟。但我們也沒有一個健全的制度規範你如何當房東，現在只有電費有規範，如果是一個365天都見不得光的房間，它適合做為出租屋嗎？ 撇除我們接下來談的是頂加不能拿租金補貼，但是也沒有說頂加不能出租，又或者頂加在某些條件下才能出租。我的想法是，在健全租賃市場這一塊，我們除了關心租金，另外一塊應該是要關心租屋品質，租屋品質這件事情也會扣合到後面提到的，租賃雙方之間的契約保障。租賃雙方契約保障也不是只有規範押金返還，惡房東、惡房客，其實還有很糟的租屋空間，那個空間也應該要透過法令、制度再往下規範。 還有，其實租屋市場的範圍很大，有便宜的租金，也有每個月可能數十萬元以上的租金，這個部分我們是不限制的，未來可能都必須仔細的規範，以上，謝謝。 主席：謝謝，感謝江助理教授。 請張理事慎剛發言。 張理事慎剛：大家好，我是中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會的理事，同時也是包租代管的業者。今天能夠開這樣的修法會議，首先要給立法院和內政部一個很大的讚，因為我覺得這是整個租屋市場往前走非常重要的一步。這個時間點也契合得非常好，因為昨天我們全聯會在張榮發基金會也辦了和這場一樣的研討會，總共有200個位置。各位知道嗎？我們在48小時之內緊急關閉報名，因為非常踴躍，所以全聯會所有理事不得出席，要把位置讓出來，昨天司長、科長和專門委員都有來，他們都知道。 我想要先探討一個事情，就是租賃住宅的市場在哪裡？7年前立法的時候，全名叫做租賃住宅市場發展及管理條例，立法的時候臺灣是沒有市場的，因為都在桌子下面交易，你要管什麼？剛剛說法院所引用的判例或者是引用的實價登錄，這些實價登錄的資料是誰做出來的？是業者做出來的，是目前全國總共2,371家包租代管業者登記上去的，是根據實價登錄來做的，所以我們說市場就在這裡。總共有多少？12萬戶，根據內政部給的資料，有100萬名租屋族。 其實我希望今天在立法院，我們只要講一件事情就好，如果臺灣所有的房子都有人住，那麼所有的人都有房子住。現在的囤房數已經來到91萬戶，很可能再過兩個月，因為今年是有史以來發使照最多的時候，所以很可能明年1月，請委員看一下，可能囤房數會超過100萬戶。這是誰給的資料？台電給的，每年6月、12月都會公布。用電量60度以下代表什麼？這個房子是好的，有水、有電，為什麼用不到60度的電？因為你連燈都沒有開，只是囤在那邊。各位，我們的囤房數和所有的房屋已經超過家戶數了，所以今天討論的目的就在這邊。 我們來講租金的漲幅，我跟大家說，目前我們就在臺北市，全臺北市的房東都是愛心房東，為什麼？因為沒有一個租金符合投資報酬率。現在臺北市的租金，就拿最貴的來說，它的投資報酬都是負數。租金是怎麼算出來的？今天買賣房子是從房價來的，房子越貴、租金越高，這個道理大家都知道。你沒有限制房子買賣的價格上限，卻限制租金的上限，這沒有道理，因為這個價格是怎麼來的？是根據房子來的。 第二個，房租怎麼來的？剛剛說了實價登錄，我告訴大家，實價登錄都是業者做出來的，所以是你們在管理這個市場嗎？不對！內政部今天做的300億元租金補貼，對我們來說，或是對社會住宅包租代管的業者，像我自己的公司就管理了三、四千戶，300億元租金補貼非常有用，為什麼？因為租客現在安定了，搬家的次數變少了，這是OK的。但是租金怎麼來的？今天內政部有幾十萬戶的資料，30萬戶到50萬戶的資料，為什麼不放到實價登錄呢？ 現在的房東是怎麼定他的租金？就是上591租屋網、樂屋網，根據在上面看到的價錢。各位要知道，你現在在591租屋網看到的價錢是沒有租出去的價格，租出去的都不會在網路上，所以房東一直在參考租不出去的價格，制定他的房子租金。所有房東都認為他的房子是全宇宙最好的，不是全臺灣！也不是全地球！是全宇宙最好的。所以他在591租屋網看到一間1萬1,000元租不出去的房子，他會把租金訂在1萬2,000元，這就是租金上漲的原因。 另外，和住宅一樣，買賣市場的實價登錄做得非常踏實，因為它關係到合約，這是代書必須登錄的。所以現在所有房仲怎麼定房子的價格？就是把實價登錄拿去給買方、賣方看，來！你的房子現在就是這個價錢。但是住宅法第四十七條講得很清楚，我們必須要怎麼樣？政府必須要蒐集、分析、公布住宅資訊。你們手上已經有幾十萬戶，為什麼不把它放到實價登錄呢？業者是不是可以引用現在的實價登錄資料告訴房東，你的房租現在應該是多少錢，這才是真的，因為實價登錄是租出去的價格，而不是只能拿591租屋網這個租不出去的價格和房東議價。 對業者而言，事實上房租高或低和我們一點關係都沒有，因為我們的利潤是很單薄的，只有10%的管理費，我們希望什麼？我們希望能夠長期的租。今天內政部提出3年議約，我想請問你問過租客嗎？租客有需要到3年嗎？你們這個數據是從哪裡來的？以我們做的社會住宅包租代管來說，現在已經做了接近10萬戶的有效合約，租超過3年的到底有多少？以我們自己家來說，絕對不超過20%，所以你們設定的3年是怎麼來的？租客有需要3年嗎？ 我們的定型化契約上面有得提前終止和不得提前終止，得提前終止就是提早一個月講就不用扣一個月押金，對不對？如果你沒有提早講就要扣一個月的違約金。今天內政部要施行3年的租約，如果他勾選不得提前終止租約，租了一年之後租客要搬走，房東會說什麼？請你把未來兩年的租金給我，因為不得提前終止嘛！對吧？所以你這樣做是為了什麼？是幫租客想嗎？其實你是挖了一個很大的洞給租客跳，如果他跳進去了，誰救他？ 因為定租金上限，所以今年大家都一起修房，所有幫租金加上一個蓋子的，全部創下有史以來的最高租金。荷蘭做社會住宅已經有一百五十多年，2025年（今年）是他們有史以來租金漲幅最大的一年，為什麼？因為他們在去年、2024年把租金加了一個蓋子，他們不相信市場，反而要市場相信政府，這是不可能的，因為我們是自由經濟。所以應該要做什麼事情？我認為應該是要把公證法第十三條做好。 剛剛劉琦富律師說得很好，房租就是1、2萬元的事情，你怎麼去打官司？所以現在大家都做公證，公證最便宜只要3,000元、4,000元就可以處理。但是第十三條告訴我們什麼？要租約滿了，你才能夠進行強制執行耶！各位，租房子是要先付錢才能住的，是這樣的概念，但是他欠租兩個月之後，我們還要給他住滿。所以現在導致什麼？兩押一租，他付三個月的租金可以免費住9個月，我們才能夠強制執行把他趕走，所以你要怎麼衡平，對不對？ 所有的房東都希望有租客能夠長期租屋，我們這邊續約的，基本上不會再加價錢。各位知道好房東難得，但好房客更難得啊！我們在做包租代管，管的是誰？我們管的是房客，看到好房客的時候真的覺得很好。臺灣最美麗的風景是人，從光復鄉的事情就看得出來。我們現在管的所有房客，99%都是好的房客，你不用為了1%去加這麼多限制，讓這個市場沒有辦法透明、沒有辦法發展，這才是我們最大的悲哀，謝謝。 主席：謝謝。感謝張理事。 請委員牛煦庭發言。 牛委員煦庭：謝謝主席。今天是談健全租賃市場和租賃權益保障的修法公聽會，內政部今年9月18日拋出租賃專法修法的方向，保障3年租期、限制漲幅和強化權益保障三大方向，之後引起很多關注，甚至是很多爭議。昨天租服全聯會也有召開修法研討會，加上今天的公聽會，其實無非都是希望在這個制度重大變革時，找到妥適的改革方向和步調。 我想不管是提高租賃市場透明度、稅制的改革、釋出空屋，或者是租金漲幅和保障的配套措施設計，我覺得今天很多學者專家大概都會著墨在這個地方，我就不再多贅述了，但各位的意見，我們都會列為未來修法的參考。今天我在這邊丟出幾個觀點，主要是著重在其他的配套措施，有三個方向，第一，我覺得租賃專法如果要修正，或者是相關法律要修正的時候，我們除了要考慮前面幾個改革方向之外，還要考慮一下社區大樓成為現在都市的主流型態，因此我認為社區管委會和房客的關係這件事情應該也要被思考，並形塑有效的政策方向。 租賃專法規範的是房東、房客和租屋業者三者的關係，公寓大廈管理條例規範的是區分所有權人和社區管委會之間的權利義務關係。房東在公寓大廈裡面是區分所有權人，而房客缺乏主體性，中間衍生的爭議怎麼辦？管委會和房客之間的關係，成為租賃專法和公寓大廈管理條例之中的三不管地帶，我覺得這是一個很大的問題，我們應該要思考一下。曾經有管委會想要修改規約，說房客也要付保證金啊！形成房客除了要付房東押金之外，還要另外付給大廈管委會保證金，成為另外一種負擔。或者是租客有擾民的行為，可是管委會沒有辦法制約，因為這個人並不是區分所有權人，可是房東置之不理等等，常常有這樣一大堆漏洞。租賃服務業者也常常要求管委會要在中間協調，管委會和房東之間怎麼把事情搞定、喬好？所以管委會和房客的關係，修法的時候應該一併考量相關的配套措施，解決社區內部的衝突。 第二，要建立迅速有效的爭端解決機制。房東最害怕遇到欠租、遇到到期不搬離，這是業界的常態，房客最怕遇到苛扣押金或其他各種不合理的要求，但任何大小租賃紛爭，到最後只剩一途，就是法院解決。剛剛很多學者專家都有提到，如果進到法院訴訟，大家也了解臺灣的狀況，耗時短則一年，多則兩、三年，那個爭議的權利金大小，搞不好打官司的成本遠遠超過系爭金額，對於租賃雙方來講都是折磨，也淪為雙輸的局面。所以如何透過修法，建立訴訟外的紛爭解決機制，其實是有其必要的。 譬如租賃關係、消費關係可以向消保官申訴，可以調處，也可以到調解委員會調解，可是問題是現行制度的共通性，都是必須要在這個平台達成共識嘛！我剛才在樓上參與黨團協商，達成共識在當下的社會是一件非常困難的事情，對不對？所以沒有共識，到最後還是要進到訴訟嘛！進到訴訟就回到我們剛剛講的，花很長的時間解決雞毛蒜皮的事情。住宅租賃的糾紛叫做值輕、量多，就是金額很小、數量一堆，其實某種層面是變相的司法資源浪費。 我們是不是能夠思考？例如比照勞資爭議處理法的行政裁決機制，租賃市場等等的爭議和爭端，透過行政裁決這樣的機制處理，並且賦予一定的強制力，讓法院的訟源可以有效減少，我覺得既可以解決租賃雙方的爭議，又可以減少司法資源的浪費，這個部分既然要修，我們就一併討論。 第三，剛剛張先生也有提到，有關於公證的問題，這也是本席非常關心的。契約公證的時候其實有完整的程序，公證人應該要了解請求人的爭議及真相，並且清楚敍明各式各樣的法律效果。 如果公證的內容，資訊不透明、不明瞭、不完備的時候，都要主動把話講清楚，讓這個公證書具有絕對的公信力，才能夠讓租賃雙方清楚了解契約的內容，並且保障租賃雙方的權益。也有數據顯示，經過公證後的租賃契約，只有不到2%，之後還是產生了租賃爭議、租屋的契約糾紛，所以我想契約的公證制度在預防紛爭上有很重要的角色。當然會衍生一定的公證費用，能不能透過政府的政策予以補貼或者支持或者是推廣？我覺得都可以討論。 另外也要解決剛剛的問題，這個我們沒有套好，但是剛剛張理事也有提到，就是時間的問題，如果期限屆滿不交還，才可以走公證的後續程序，提前終止租約卻沒辦法。所以我想在租賃專法修正的同時，公證法也要做一些配套措施的修正，讓公證這樣的機制和效果可以更具有穿透力，這也是相關租賃專法修正的時候，重要的配套措施之一。 我想租賃雙方不應該是敵對關係，應該是合作關係。修法除了要保障房東、房客和業者等等核心角色之外，也請顧慮到他們和周遭利害關係人之間的互動關係，例如我剛剛講的大廈管委會、法院等等。有效的紛爭解決機制是很重要的，希望未來修法討論政策的時候可以一併納入討論，以促進整體租賃住宅市場的健全發展，以上，謝謝。 主席：謝謝。感謝牛煦庭委員。 現在請呂執行長秉怡發言。 呂執行長秉怡：主席、各位委員，以及在座各位前輩、先進。今天就崔媽媽作為一個實務工作者，以及長期關心租賃住宅的角色，和大家做相關分享。就整個國際資料來看，就是Global Property這個部分，其實在它的評比裡面，就跨國的部分，臺灣相較於歐陸國家，早期是和韓國一樣，屬於比較向房東傾斜的制度，當然這個部分有待我們長期的改善和調整。 大家都知道房客在租屋過程的幾個痛點，還有房東的幾個痛點，房客的部分不外乎租金上漲、租不到房子。事實上現在的供需有很大的問題，他們很有感的，大概就是沒辦法申請租補和報稅，以及糾紛沒辦法有效處理。房東的部分也很務實，就是收不到房租，沒有辦法順利拿回房子，遇到租霸的惡意行為怎麼處理。就對策來說，原來租金補貼是協助房客，彌補租金上漲的一個工具，但是在臺灣會碰到房東不讓你申請租金補貼，這一塊沒辦法處理。 至於租不到房子，因為屋源供需不平衡，所以這一塊需要透過提供更多出租住宅來解決。房東不讓你申請租補和報稅的話，事實上這一塊更重要的，長期來講就是透過資訊的揭露以及稅制的改革，提高這樣的可能性和誘因。關於屋源有限，糾紛無法有效處理，這一次我們的修法提到了這個部分。當然，針對房東的三個痛點，我們試圖用租霸下車的幾個配套來解決，但是不一定每個配套都有辦法實際執行。 這一次的修法過程，我們滿肯定內政部對租賃市場的改革企圖，但是我們也必須說，在目前租賃市場的條件不成熟以及相關配套還不足的情況之下，整個修法可能還有一些精進的空間。其實也如同剛剛幾位先進所講的，事實上如果配套不足，可能會造成市場閉鎖或是房東提前把租金提高，又或是轉嫁等等現象產生，所以單點式的修法提案會有滿大的潛在副作用及風險。 就這次大綱裡面有幾個部分，我大概提出幾個意見跟補充說明。第一個部分，住宅法第四十七條對資訊的部分，我要提醒的是，如果沒有完整的配套，那麼目前蒐集到的資訊還不是一個可以做為決策跟整個市場管理有用的資訊，這個部分事實上剛剛江穎慧教授也給我們詳細分析，所以這邊就不多贅述。第二個部分，整個主管機關雖然已經提供了租補，也達到了八十幾萬戶，要往百萬戶來邁進；但我們也知道目前政府補貼式的住宅政策，因為高度依賴租屋市場，特別是租補跟社會住宅包租代管，如果我們沒有解除對房東課稅這個疑慮，目前的住宅政策更是會事倍功半。因為你是押在租屋市場上面，租屋市場的房東、這個player如果不陪你玩的話，事實上這個效果會沒辦法進行。除了資訊的公開透明，民團對租賃稅的相關改革，也是抱以非常大的期待跟倡議的角度。 至於這次部裡所提到一些相關的修法，我們覺得立意甚佳；但也必須說明最後一哩路事實上有些部分還沒接通，所以政策落地是有它的不確定性。幾位前輩跟先進也都講到，除了租金調漲的風險跟副作用之外，相對的租霸下車條款除了藉由公證視同租期屆滿外，其他的租霸下車條款在尋求法律途徑也會有侷限。因為你真碰到一個租霸，他就是不下車的話，最後還是得透過法院訴訟的程序去伸張正義；但是走法院訴訟的話，就如同剛剛劉琦富律師所講的，所衍生出來的一些相關的成本跟法院的不確定性，都是我們目前沒辦法掌握的，所以大概只有崔媽媽當時提出的版本──公證視同屆滿，這個部分的操作是比較成熟。此外，三年租約條款的部分，因為時間的關係，崔媽媽目前有研擬一個建議，可以供官方及立法單位再討論。基本上，我們是基於好房客優先承租的概念，如果他未違反應記載不得記載事項，我們就讓他原條件繼續承租，但只限一次，這個機制基本上是由房東發動，相對會比較有一些衡平的空間。因為時間的關係，我們今天不在這邊多做這樣的說明跟討論。 最後我還是回到比較中長期的部分，雖然內政部這次針對幾個社會現象，提出幾個相關的問題跟看法；但是這些社會現象，基本上是以點狀在進行，就整體來講，因為沒有提到整個結構跟中長期的部分，其實它的效果有限。我就引上個月28號來臺灣的韓國金秀顯教授對臺灣的提醒，以韓國來講，他們走了30年，才能慢慢地在租賃改革的部分，建立平衡房東跟房客租賃權利的制度。在他們的過程裡面，先建立透明跟信任，再來講求強制跟課稅，甚至在課稅的部分，時間上跟透明度會適時的在年份上做一些脫勾，比較長期才開始講課稅的部分。概念上是把房東當成是合作關係，而不是對立的關係。 雖然我們求短期的改革時效，但是不得不用中醫的療法來整體思考，我們還是得去碰觸體質的改變，特別是租屋市場整體的體質改變。不諱言的就是租屋資訊的透明、資訊的揭露、多元的登錄機制與課稅的部分脫勾，讓房東的資訊願意公開透明。在這個部分，當然我們會對財政部多課責，希望它能更積極地扮演協助內政部的角色。此外，當然也包括屋源供給的增加，目前就是因為供不應求，才會租金漲上去，房客還是得跟，否則市場基於供需的問題，房東要漲，但房客跟不上去，基本上租金也沒辦法拉高。 最後，我們引用金教授的結語：改革不是誰打倒誰，是建立信任跟秩序，透明是最重要的基本起點，透明雖然有困難度，但這條路還是得走。穩定是一個目標，當然我們追求改革，最重要的還是要追求公平，但這個是需要時間、需要完整配套去發展的過程。以上。謝謝。 主席：感謝呂執行長。 請陳翊晉常務監事。 陳常務監事翊晉：大家午安，我是臺灣青年民主協會的常務監事陳翊晉。我今天主要是針對學生的部分以及青年的部分，分享我們協會過去所接觸的個案，以及實際上所遇到的困境。剛剛幾位先進和NGO團體，其實都已經講得滿清楚，我今天著重的是在青年跟學生的部分遇到的困境到底是什麼，然後我們做多一點闡述。 首先最重要的是，我們要強調的就是學生的經濟弱勢與結構性的不平等，但是很有趣的，我們在這個過程當中並不是法定的弱勢，就是沒有一個弱勢說是學生，可是我們確實屬於弱勢，雖然學生不是法定的弱勢，但有典型的結構困境。我們離鄉背井，我們沒有收入，我們需要一年到四年中長期的租屋，以我自己為例子，我是從嘉義到臺北來念大學，大一的時候我住的是八人宿舍，基本上房型也沒得選；大二之後因宿舍名額不足，基本上就被趕出來，被趕出來之後，就只能在外面租屋，想排學校的宿舍大概也排不到，因為學校就是僧多粥少，根本就不可能排到。這個情況不論是在臺北、不論是在臺中、不論是在高雄，各大城市都非常的明顯。在這些高房價的城市，學生的負擔就會更加沉重，甚至要靠家裡的支援跟打工補助，才可以去繳租。 其實學生租屋的問題，長久以來都一直存在，但是都沒有被重視，也沒有被討論，所以我要強調的是，學生並不是選擇租屋，而是被迫進到這個市場裡面，跟大家去競爭這些房子，相對來講，他的議價能力就會更低，這個部分我們後面會再講。在都市化的壓力，加上宿舍的供給不足，甚至有人會住在相對危險、低品質、頂加或其他，就只為了完成學業，這些都是政策過去沒有看到的主題。 再來就是前面張理事有提到類似的狀況，因為在修法裡面有三年租期這件事情，我覺得也可以再來思考，因為對於學生來講，有的時候他可能是來交換或是他只來一段時間，學校沒有辦法給他房子的狀況下，他可能也必須進到租屋市場裡面，而他可能只需要四到六個月的時間，像我們有很多是交換的人，只要四到六個月，不需要租到一年，也不需要租到八個月，還有暑假的時候可能需要到某個地方實習，沒有房子可以住，可能被迫要去一些更昂貴，議價能力更低的像Airbnb，我們有遇到很多的狀況是這個樣子，如果彈性解約也可能會遇到一些高違約租金的情況，這些其實就是學生會遇到的困境。 再來就是這一次也提到租屋市場的租金到底要怎麼樣？租屋市場的不透明，其實也讓學生成為很大的受害者。剛剛大家也都有提到，大家看到的狀況，都是會上591或者是很多租屋網站、東吳小租等等，再不然就是大家口耳相傳，說這個房子大概是這個價錢，那個房子大概那個價錢，大家就會比較，然後大概知道這個地方大概是在哪裡、大概是多少。以臺北市來講，士林跟中正區可能價格就不一樣；也可能過一個橋，就是另外一個價格。我們沒有一個很統一的告訴大家，這個大概在哪裡，或是這個房子大概可以值多少錢，這是很多來到異鄉的人會遇到的狀況。就我自己而言，我是比較幸運，遇到了非常好的房東，但並不是大家都這個樣子。 還有一件事情，關於性別安全跟租屋的歧視。我們也常接到很多案例，包含我們理事長，他常遇到的困境，其實是房東或仲介會有一些騷擾的問題，然後會有一些安全的疑慮，像是不租給女生或是不租給男生，或是宵禁或是禁止帶朋友回家，然後有些性別刻板印象，這些事情在租屋上面也都是應該要被考量的。再者就是前面所講的資訊不足跟議價能力低落這件事情。學生其實不是不努力，而是在制度上面一直都處於弱勢的狀況，特別是外地生、弱勢家庭的學生、外籍生、跨縣市移動的學生，其實這些人一直都是我們應該要注意的，但是長久以來，一直沒有注意到。事實上，我們也有在留意社會住宅，除了對租屋市場的一些狀況之外，對於社會住宅，我們是不是也可以一起去努力，提出一些解套的方式？很多地方其實都只需要一個單人簡單的租屋地方，政府的社會住宅是不是有機會可以有這種小坪數可供單人租屋的套房？ 最後我要講的是，學生其實不是特權，再強調一次，他們是被政策遺漏的群體。我自己北上之後，對這件事情特別有感覺，而我們的過程就一直是這樣子。有的時候真的要看運氣，如果你遇到好房東，就什麼都好；如果遇到不好的房東，就什麼都不好！我們當然也遇到過同學是不好的房客，像我自己的姐姐在高雄租屋，她就常說隔壁的房客真的很吵，但是房東也沒有辦法解決，像這種事情我們到底要怎麼去思考，是我們可以再一起努力的？但最重要的還是如何提供學生、青年制度性的保障，我們或者協會眼下認為在這個議題上面最應該討論的問題。以上。 主席：感謝陳常務監事。 繼續請陳理事長。 陳理事長柏勳：主席、在座的各位專家學者及與會的代表，大家好，我是中華民國房東總會的理事長陳柏勳。對於今天的幾個議題，本會有提出一些建議。首先，我們當然很肯定內政部自中華民國開國以來第一次重視到房東的權益，真的非常感謝內政部第一次有重視到房東。房東有了第二戶房子，但他們都往往被認為是惡房東，待會兒我會提到並不是這樣。 針對第一個議題攸關透明的部分，目前我們公布很多的這些數據資料，對於真要租房子的人真的有幫助嗎？說實在話，我聽過很多要租房子的這些人說其實幫助並不大。為什麼？因為租房子不光是地點，還有設備之類，沒有辦法用中位數分析，反而會誤導這些學生們或是要租房子的人覺得原來是這樣，但怎麼都租不到？這是一個問題。 剛剛大家都在講全面實價登錄，目前看來，大家都覺得個案實體實名制的實價登錄，確確實實能揭露真實的租金，但為什麼沒有辦法全面實施？當然我們也想過一個問題，就是這些業者在實價登錄的時候，如果沒有登錄是會有罰則的，對不對？但這些都只限定仲介業要去實價登錄，房東卻不必實價登錄，一直以來大家都在討論這些問題。當有問題時要怎麼去實施，可能就要想一下。我個人要提些淺見，因為目前的實價登錄，其實最擔心的是房東不願意去登錄，也可能因為繁瑣，甚至有可能登錄完了，登錄不齊全還被罰，讓房東覺得這個是擾民，不OK。我個人覺得現在有定型化契約，應該鼓勵房東都使用合格的定型化契約。其次，我們要鼓勵房東來實價登錄，應該鼓勵為優先，不要有罰則，否則雙方都不講的話，你根本不知道他的房子租掉了，所以要鼓勵。那要怎麼鼓勵呢？既然大家都站在稅制上面的話，除了鼓勵他實價登錄以外，還要有一點稅優，也就是要有誘因，他才會做。 再來就是要便民，要怎麼便民呢？這些房東們可能年紀比較大，沒辦法使用網路或者沒有自然人憑證等等之類，那就應該更便民。現在AI這麼的發達，應該是我們要提供他、鼓勵他使用合格的契約，其實欄位是固定的，而你要的資訊也是固定的，透過這些智能化的系統，讓他可以拿著他的合約到地政事務所、區公所掃描以後，該有的欄位就進去了。當然這些輔導的義工們幫忙看這些資訊是不是正確，他只要按確認，甚至簽個名就好，不要讓他登錄太多繁瑣的東西，甚至合約裡面就可以展現出來。我覺得這樣才能有效了解到底房東實價登錄成本在哪裡，所以應該是要先解決，不要罰錢，這樣才有鼓勵的性質。當然已經規範的房仲業者也要去做，房仲是專業人士，有他們專業的部分，出錯率會比較低一點。我覺得這樣才有辦法讓大家在講的黑市，才能更透明，而且是每個地段都很清楚。至於現有社會住宅的這些包租代管資料，我們也希望可以把它倒進去，然後註明這個是社會住宅，租金是比市價還稍微低一點點，這樣可以讓民眾很清楚地了解到底這個是什麼狀況。 第二個，針對這次修法考量的保障三年租期跟限制續約的部分。首先，我必須站在房東總會的立場，覺得這兩個問題是過度干預了自由市場，而且房東辛苦買的房子，結果是你來定價；我買房子，你來決定要續約什麼的，我個人覺得是有點管太多，這個部分我必須要講。再者，這個政策其實是一體兩面：第一個、如果房東都開不合理的租金，我相信他也租不掉，租不掉當然就沒有租金收入，損失更大，相信應該沒有房東會做這樣的事情。第二個、原先很多好的房客，房東幾乎不太會漲他價錢，而你現在告訴我，政府規定我可以漲2%、3%，以前不漲價的房東都覺得太好了，政府都叫我都要漲，我也有條件跟他講一定要漲，他就漲了，所以這樣的情形是不是已經過度干預了自由市場？而且租房子的時候，裡面很多的設備跟所有的地點，本來就應該有區隔的。如果租房子你都嫌貴，其實臺灣不是每一個角落都很貴，你要住在捷運站旁邊，有它的便利性，當然租金就稍高一點；住在下一站或要坐公車，可能租金便宜一點點，所以我們不要常常去想都是租金的部分。 再來，如何強化房客的保障，避免受到不法房東的侵害。說實在的，我覺得這有點嚴重。我也贊同前面幾位專家所講的，我們常常都為了1%來做事情，到底有多少的惡房東，能不能具體化一點？都沒有具體，一竿子就打翻所有的房東是惡房東。房客都趕不走了，我還能叫他走他就走？不太可能！所以我認為在這個議題裡面，其實應該蒐集更多，到底有多惡劣的房東。我曾經在記者會上提到，沒關係，我們把他揪出來嘛！我們輔導他，不然就抵制他嘛！對不對？問題是沒有！大家都是抽象的想象。對，他把我趕走，是為什麼原因趕走？都不知道，只知道租約到期了，他要漲我租金，就把我趕走了。但是有沒有真正去分析這個問題？就像我們常講的，你知道我們要把房客趕走是多麼困難嗎？趕走之後，房子裡的垃圾多到會嚇死人，原本好好的一個房子，收到的租金還不夠去清理垃圾！關於這個部分，大家都有想到，所以我只約略的提一下。 最後，針對這次的修法，我比較著重的是什麼呢？增訂下車條款，真的需要，拜託！如果沒有這個的話，房東都要透過打官司，而且那些法官都有自由心證，所以這個部分要麻煩一下！既然已經提了，開國以來第一次做這件事情，我希望一定要把它做下去。再來，公證制度真的要建立，像社會住宅每戶都有公證，不然違約了也沒辦法處理，我要等他、他要等我，我不知道！因此，針對這個部分，懇請立委諸公與所有官員，我覺得任何的修法都可以討論，但這兩個部分真的是開國以來第一次，真的拜託一下，好不好？謝謝。 主席：陳理事長的發言聽起來充滿了很無奈的感覺。 請彭秘書長，謝謝。 彭秘書長揚凱：主席、部長及各位在場的先進，大家好，我是OURs彭揚凱。 剛剛非常多先進都講了許多的意見，剛好我今天的報告是著重在另外一個重點。首先我的態度很清楚，我覺得目前我們把討論的重點都放在內政部，導致內政部太辛苦，其實現在臺灣的租屋市場搞成這麼糟糕，最大的元凶是財政部！再講一次，臺灣的市場搞成這樣，最大的元兇是財政部！很簡單嘛！財政部把臺灣的租屋市場搞成違規沒有任何成本，守法的房東反而吃虧，對不對？很清楚，房東都知道這件事嘛！因為地下化造成現在的所有問題都要由內政部、由地政司來解決，房客權益受損，因為房東不想讓政府知道，所以不讓房客申請租補、不讓房客登記等等。因為房東地下化，我們就無法落實公證，因此產生許多的租屋糾紛，甚至發生惡房客趕不走的情況。政府的困境是什麼？政府的困境是無法掌握資訊，導致許多住宅政策無法有效的執行。 關於這個改革方案，大家都知道，所以我就不多說。事實上，各界都提出了各式各樣的問題，但我認為問題的關鍵在於如果不改變現在地下化的結構，這些操作的問題都會出現。問題怎麼出現？很簡單，因為我們現在討論內政部要處理的是我們提出的三大改革方案，但是它有兩個前提要解決：第一個是技術上如何管？那就是我要看得到市場、我要知道誰在租房子，這樣才有辦法管到它。第二個，事實上，剛剛也有很多人提過，遇到了很多的反彈，你要管租金、管租期，遇到很多的反彈，該怎麼解決？我們有沒有一些方式來化解這些反彈？我覺得現在這些籌碼工具並不在內政部的手上，而財政部在這一波的改革中又再一次把改革的責任推得一乾二淨，其實就是你製造出來的問題，現在我們要來解決問題，而財政部還是不用出面解決，這就是我的第二個看法。 因此，我認為最關鍵的第一件事要做什麼？我們要先讓市場透明，除了大家談的登錄之外，真正的關鍵是財政部。大家都知道房東為什麼不想讓政府知道他有房子出租，所以財政部一定要解決租稅，我們也講了很多年啊！財政部每天都在講租稅正義，但是我要問，財政部從中華民國成立以來有哪一天收到過房東的稅？你就是收不到嘛！大家要不要面對現實來解決這些事，也包括房地合一稅等等？講實話，我願意將房子出租卻反而不能適用自住優惠，但我偷偷將房子出租的話，仍然可以享有房地合一稅的自住優惠，不然我寧願把房子空著不要出租，這樣還可以享有房地合一稅的稅負優惠。這些事情大家都知道，只有財政部不肯面對，我認為這就是第二個關鍵，一定要解決這些事。 第二件事就是我們要讓機制有緩衝，剛剛講過如果政府要加強管理，秉怡也一樣主張，我們首先要鼓勵市場有更多的房子出租，如何鼓勵有更多的房子出租？關鍵還是在於財政部嘛！目前的狀況，剛剛講過房地合一稅是最嚴重的影響，如果房東真的願意把房子拿出來出租，反而不能享受房地合一稅的優惠，這也解釋了為什麼臺灣有那麼多空屋的現象，我不是說這是唯一的原因，但這是非常重要的原因。包括前兩年財政部說要實施囤房稅2.0，我們也告訴它囤房稅2.0沒有效，無法解決空屋的問題。這裡可以舉一個德國的例子，德國採取什麼方式鼓勵房東？鼓勵長期出租，如何鼓勵民間做更多的出租住宅，關於他們在稅負上的優惠，真的應該讓臺灣的財政部看到。 另外，我要特別講的一點，最近我看到財政部公開回復立法院的報告，它說現在內政部那麼辛苦的做了許多包租代管都是它的功勞，因為它推的囤房稅2.0有助於包租代管可以做這麼多，但是人家問為什麼空屋率創新高等等？它就說是內政部的責任，請內政部來回答！我覺得這個與今天討論租屋市場的改革是一模一樣的事情，所有的問題都是你造成的，卻要內政部解決所有的問題，對於今天的議題，我的講法就是如此！ 我們支持內政部的改革方向，但我覺得這次的重點一定要由財政部提出如何鼓勵房東把房子拿出來出租、鼓勵民間做更多的出租，財政部不能夠再躲！我還是要講，財政部不能再躲、財政部不能再躲，你們是最大、最大的問題來源所在！如果這件事不解決的話，我覺得在修法通過後會有非常高的管理成本，而且很難被落實執行，這才是真正的關鍵。 最後，我要講的邏輯很簡單，就以小孩子來比喻，一個人要先學會站起來，他才可以往前走，有了往前走的能力才會跑。同樣的，我們要讓臺灣的租屋市場透明、要有更多的租屋市場供給，那就要先讓市場站起來、先讓市場可以穩定的往前走。再者，對於現在要做的相關租賃權益、租期保障及租金的管制、管控，我們也都同意這個方向、這個價值，就像是會走了之後要跑起來一樣，如果沒有下面的兩個基礎，你怎麼做得到？但是這兩個基礎關鍵的所有工具手段就在財政部手上，因此如果這次要談租屋改革，事實上就必須用這樣的方式來看。 當然我也知道租賃專法是由內政部掌管，但我還是要請大家想清楚，臺灣租屋市場的困境及問題是多年來財政部所造成的，因此我覺得這次配合租賃專法的修法，財政部一定要打破過去那種官僚及顢頇的思維，必須要面對問題，而不是把所有的問題都推給內政部解決。針對內政部提出的管制改革方案，請財政部提出配套鼓勵房東把房子拿出來出租、提出鼓勵市場願意提供更多房子出租的相關賦稅改革，我認為這樣的方式才能避免讓內政部想要推動的改革遭到非常多房東的反彈，而且我們可以鼓勵更多的房東來做，甚至讓我們的包租代管、讓我們的租金補貼可以事半功倍，這才是真正的關鍵所在。我的發言到此，謝謝。 主席：謝謝彭秘書長。 今天列席的專家學者已發言完畢，現在是不是請內政部提出說明回應？沒關係！說明清楚，給你們一個人5分鐘的時間，因為3分鐘可能…… 劉部長世芳：謝謝，謝謝召委。 主席：因為今天大家都這麼用心的出席了，所有的單位，一個一個來！ 劉部長世芳：沒關係！我等一下會請司長、署長及次長個別回答，但是我要先感謝一下。 主席：今天我們要感謝這些專家的出席。 劉部長世芳：剛剛我也特別提到，非常感謝內政委員會，尤其是在大家都非常忙的狀況下，召開了這場公聽會，除了要謝謝召委之外，也要謝謝今天來發言的牛煦庭委員與麥玉珍委員。同時也非常謝謝張智元教授、劉琦富律師、江穎慧助理教授、張慎剛理事、崔媽媽基金會的呂秉怡執行長、青年民主協會的陳翊晉常務監事、房東服務總會的陳柏勳理事長與OURs的彭揚凱秘書長。 剛剛聽到了各位的聲音，現在就特別請司長、署長及次長向各位回應一下！我剛剛因為參加部務會報，無法及時參與，不過我的同仁有告訴我各位的發言方向，像是有人提到不應該只由內政部處理。但是我要向大家報告，無論如何，內政部就是租賃條例及住宅法的主管機關，因此，內政部永遠會往前跨出第一步。不管有什麼樣的意見，今天的公聽會就是要整合大家的意見──共識性最強的，無論是要修法或是預告子法，又或是未來要進行跨部會協商，我們都會一起努力。現在就先請司長、再來是署長及次長，向大家回應剛剛的幾個問題，也順便回應立委的詢問。 主席：請司長。 林司長家正：主席、部長及各位專家學者，大家好。首先，非常感謝各位專家學者給我們這麼多的意見，在整個租賃條例修法的過程中，其實我們也邀請了在座的各位提供許多寶貴的意見。 關於修法的整個大方向，健全這個市場，讓租屋族穩居，保障房東及房客的權益，其實也是我們這次修法的最大方向。剛剛專家學者提到幾個很重要的部分，第一個，如何兼顧房東的權益，包含公證法等等，如何針對不良房客或房東制定一些處理機制，我們其實都已經把它納入這次條例的範疇內。針對續約或租金的部分，我們也聽到許多專家學者給我們的意見，第一個是希望增加租屋的供給，避免對租屋市場的衝擊，這個部分在部長的指導下，其實我們也在思考如何結合一些稅優讓租屋市場提供供給，避免對於租屋市場的影響。另外，對於租金的統計，其實內政部一直都在推動這個部分，包含我們也一直定期發布租金的統計資訊。剛剛江穎慧老師特別提到希望我們再精進的部分，我們也會持續下去。對於OURs彭秘書長講的全面實價登錄，當然在實務上會思考到幾個問題，第一個是對於租約掌握的問題，會不會造成租屋市場的另外一個衝擊？會不會造成房東反而不願意把房屋釋出？因此，這個部分可能還是有一些層面要去思考。剛剛劉律師也提到押金抵付租金在實務上判決的一些問題，我們在這次修法中其實都有注意到、也都有把它納進去。 關於各位的建議，我們會納入作為通盤修法的參考，也要謝謝各位委員、謝謝主席幫忙安排這次會議，謝謝。 主席：謝謝。 請國土管理署吳署長。 吳署長欣修：謝謝委員召開這個會議！首先我也是要感謝租賃協會及房東總會，包租代管在這幾年的成功靠的不只是政府單方面訂定包租代管制度的介入，主要還是靠業界不斷的支持，把更多的房東找出來。當然租補也是一個非常大的來源，過去這些年我們其實也是透過鼓勵的方式、透過減稅的方式，而且與財政部不斷的溝通，讓房東一步一步願意把房子釋出，我相信現在檯面上願意接受公益出租的都是非常好的優質房東。 當然每個人決定將房子出租都有他的一些背景條件，甚至願意走到讓它被列進去也還是有一些背景條件，過去做相關的租金資料或實價登錄資料的時候，有些房東其實並不願意，但他不願意並不表示他真的不想公開，而是他也擔心會帶來一些負面的效果，絕對不是只有稅負這件事情，所以我們在過程中也都是予以尊重，這就是為什麼我們會採取提供一個中位數的概念或提供一個路段的概念，其實是有它的背景原因。此外，在房客端也有像崔媽媽基金會及OURs等很多的團體給予我們不斷的鞭策，我們也不斷的往前推進一些修正的理念。 因此，站在國土署的角度來講，包租代管已經形成了一個很好的管理制度，即便現在還很難達成大家的理想，但我覺得現在的制度是不斷的往更好的方向邁進。在這個過程當中，我也覺得可以慢慢往前走的是像包租代管業者希望推出的所謂友善房東，在我們來講，我們認為這些算是比較優質的房東可以慢慢、慢慢被凸顯出來，未來很多的租客可以去找這些房東，開始去做一些連結，現在就是怎麼逐步把這些優質房東的名單慢慢地浮現出來，讓它可以變成租客的選擇。當然我覺得在租客端也是一樣，慢慢的要建立一些名單，讓兩邊的名單都能慢慢拉出來，我覺得對租賃市場的健全化、友善化都會是好的。 再者，針對拉長租期的這件事情，老實說，我們也認為今天有鼓勵房東與鼓勵房客的雙向制度出來，慢慢拉長房東租長約的意願，不要說是限制，而是他願意不漲租，就像在現在的租補狀態下，其實超過90%的房東都是不漲租的、其實他們都是不漲租的。它有它的市場條件，當然這個市場條件不代表所有的市場條件，但我們希望把這個市場這樣維持住，它會比限制漲幅這件事來得更有意義。因此，限制漲幅會有一定的約制條件，但是我們站在認同的角度也會在這個過程當中慢慢為現有租約維持住好的環境，讓它變成一個公開且透明的環境、甚至是一個穩定的環境。這件事能夠被市場廣泛的接受，接續下來處理續約與租金漲幅，它的連結就會有一個正當性。 關於大家今天的建議，我們都聽到了，包含建議我們修正公證法這個方向，再結合租賃條例及定型化契約的修正，站在本署推動包租代管及租賃補貼的立場，我們也會全力的協助及配合，以上補充，謝謝。 主席：謝謝，感謝吳署長。 請董次長。 董次長建宏：謝謝主席、今天出席的各位學者專家以及相關部會的同仁。我想今天這場公聽會對於整個國家的住宅政策，尤其是對於租賃市場的發展是頗具意義，因為我們一方面希望能夠全面性了解大家對於租賃市場的需求，包括資訊的透明化，以及整個租屋市場的問題，包括租屋岐視、房東與房客之間的關係重建，這些都是有待我們去解決的。我也非常感謝立法院，召委及許多委員支持內政部進行相關條例的修正，事實上，整個條例修正的最關鍵議題，也是剛剛各位提到的，首先，我們希望能夠建立整個資訊透明化制度，怎麼樣逐步來完成落實。透過這樣的逐步落實過程，我們才能夠讓整個租賃市場在尊重市場機制的狀況之下，每個人都能夠清楚的選擇。 各位剛才其實也說得很清楚，在市場資訊不夠透明完整的狀況之下，本來就是會容易造成大家在租屋選擇上的困難。但是我也要強調，租屋市場資訊完整透明化的建構，可能沒有辦法如各位所想像的那麼快速直接公布。因為在租賃市場上最大的差異性跟住宅市場上的差異性，就在於整個租賃市場上的多樣性實在是太多了，包括房型、地點，然後整體的裝潢等等。這些都是我們在租賃過程裡面所要面對的。剛才幾位也有提到，什麼叫好房東、什麼叫好房客，事實上這些都會影響到我們對很多事情的判斷，所以我們一定會逐步透過相關的資料蒐集跟我們本身資料的運作，讓公布的資訊更完整。 第二個，透過這樣資訊完整運作之後，我們下一步要建立的是大家比較有共識的部分，就是怎麼樣落實保障租賃雙方的平等權益，通過租賃雙方平等權益的對等，所謂的租賃黑市的問題其實也才能夠解決。今天我們之所以認定會有所謂的租賃黑市，在於租賃雙方彼此之間對於彼此的契約或者如何落實契約之間，事實上是有一定的爭議或者是不滿或誤解，包括我們在整個條例要修正的過程裡面，奉部長指示，我們其實舉辦了多場公聽會。在公聽會的過程裡面，我們特別有一場是邀請年輕朋友來座談。在座談的過程裡面我們才發現到，所謂在租賃市場上的一些對房客造成的威脅，有時候不是來自於房東，而是來自於其他的房客。那麼這些房客基於不同性別的狀態，對整個租屋環境的認知也有所差別，也就是當我們作為一個生理男性在做租屋市場的過程裡面，可能沒有辦法考量到許多生理女性在整個租屋市場上相對更加弱勢以及所受到的壓迫跟歧視。我們為什麼要去保障房東跟房客的權益，特別是賦予房東一定的權益，讓他可以把一些房客趕走？趕走的形式可能不僅僅只是說他沒有繳房租，還有包括其他擾鄰的行為等等，這也是建立在對於其他房客的保障跟保護。有關這個部分，我們今天的共識其實是比較高的，我們怎麼樣能夠完成住宅政策裡面、租賃市場裡面，房東跟房客之間完整權益的保障以及相關配套，包括剛才署長有特別提到的，還有剛才各位學者專家都有提到，我們怎麼樣跟司法院協商。我們也感謝司法院在今天所提出的相關意見見解裡面，對於整個公證制度如何強化，司法院願意尊重大院的決定，大家進一步來討論。這部分我們會繼續跟司法院溝通跟討論，希望未來能夠持續把這件事情完成。 事實上，我們過去也拜會了財政部，在拜會財政部的過程裡面，就如同各位所在意的，租賃市場的另外一個最重要的關鍵，其實是屋源穩定的提供。在臺灣面對已經有九十一萬餘戶空餘屋的狀況之下，我們如何透過稅制的改變，給予稅優或者是相關稅率的提升，讓更多的空餘屋能夠被釋出，一方面穩定了租屋市場，另外一方面也協助持有者在一定程度上篩選未來可能的買主。更重要的事情是，我們能夠有效降低國家整體在淨零政策上的碳排運作，因為有這麼多空餘屋出現，我們還不斷的興建新房子，事實上是對國家的整體碳排造成很重要的影響。更重要的事情是，造成我們在租賃市場上的不公平和不對等，沒有辦法落實整體租賃市場的完整性。我們在這幾個方面會積極落實、改善，也謝謝各位委員跟學者專家今天給我們許多相關的寶貴意見。我們在未來修法的過程裡面將會秉持著這些意見，以及過去在研討會或公聽會所獲得的許多重要寶貴意見，我們持續跟相關的單位溝通，期望可以的話儘量在這個會期把相關法令提出來送大院審查。在這個過程裡面，我們會做最完整與更好的整理。以上，謝謝。 主席：謝謝，感謝董次長。針對剛才學者專家所說的意見與說明，請財政部賦稅署吳專門委員回答一下。 吳專門委員秀琳：不好意思，剛剛大家都有提到租稅的問題，其實財政部沒有不管，財政部很願意幫忙，而且做了很多事情。剛剛OURs理事長對我們是不是有一些誤解？我們今天有書面報告，你是不是可以參考？我們現在就是針對稅制、稅政上面，其實都為了健全租賃市場提供很多努力。在座有一位呂執行長，我10年前就認識他了，從住宅法走到租賃專法，我們也盡量提供租稅優惠減免，包括最近連所得稅，為了租賃市場做了租金列舉扣除，也做了努力，提高了列舉扣除的額度。 另外，房地合一2.0剛上路，我們做了很多努力，也結合未來如果房子出租，申報了租金，我們為了敦促誠實納稅，也給予比較低的房屋稅率，其實做了很多事，只是我們可能沒有行銷，但是財政部願意幫忙，也很努力幫忙。今天與會來賓的一些建議，我們跟內政部都密切的在討論，剛剛次長也講拜會我們了，都有在研議中，不要對我們這麼有敵意，說我們沒有幫忙或者說我們對這件事情置身事外。 關於租屋黑市，其實需要大家共同努力，剛剛張教授有講到他是公益出租人，我也是，而且我對現在的租稅減免範圍非常滿意，以上是我的補充說明。 主席：感謝財政部的說明。請問各位專家學者有需要再第二輪的…… 彭秘書長揚凱：我要回應財政部。 主席：好，3分鐘，不好意思，謝謝秘書長，有什麼問題盡量講。 彭秘書長揚凱：我簡短講，不好意思，我還是要回應，財政部沒有真正回答重點。第一個重點是，臺灣為什麼租屋地下化？為什麼？大家知道這是常識，所有臺灣人都知道──所有房東都在逃漏稅，而且是幾十年來都是這樣子。這件事情造成了整個文化就變成房東地下化是天經地義的，他認真繳稅會變成傻子，讓政府知道還要繳所得稅、讓政府知道房屋買賣交易的時候，房地合一稅沒有減免。目前的真實結構是這樣，財政部要回答我這個問題，這才是真正要談的關鍵。這個關鍵造成臺灣就兩個現象：屋主要嘛就是房子寧願空著也不要租；第二個就是租了可是不要讓政府知道，偽裝成還是自住，我講白話就是這樣子。 再來是我們過去幾年跟財政部交手，他每次都講租稅正義，可是我就問你，臺灣這麼多年來你哪一天收到房東的稅了？我的意思是他每次都說要加強查緝，可是這件事不能被解決，我們沒有要責怪，而是有沒有可能換一個思維？我們應該用租稅制度建立，鼓勵只要房東願意長期出租，法國就是這個做法，德國也是這個做法，長期出租就在交易稅給你減免，鼓勵你長期出租嘛！其實就是要用鼓勵來做這件事情。 第二個事情是鼓勵房東透明，我們講好就給他租稅大赦，因為只要房東願意透明，他會不讓房客領租補嗎？會不讓房客設戶籍嗎？會不讓房客抵稅嗎？現在所有問題來源就是他不想讓政府知道他在出租房子，其實就是不想讓財政部知道他在出租房子，所以我覺得這才是要解決的結構性問題。以上是我的意見，謝謝。 主席：謝謝，我們感謝彭秘書長。財政部要不要再回答一下？ 吳專門委員秀琳：主席，我們會努力，我們有做，可能覺得做得還不夠多。 主席：因為專家學者很用心，大家撥空來參加，你們若做得不足也應該改進。 吳專門委員秀琳：我是不是可以稍微說明一下、跟理事長說明一下？目前在房東端，我們給的租金扣除額是18萬，所以我們目前在住宅法，每個月1萬5，12個月加起來其實是相當的，畢竟交易所得或資本利得，相對應其他的勤勞所得來說，在公平性上面會有相對剝奪感。 我們剛剛說的房地合一裡面的自住優惠，是給一般的，可能是只有一間房屋賴以居住的，給他租稅減免。政策上比較不是提供給有一屋以上，有一間自己住，另外還有多餘的房子可以出租的人，對他來講是資本利得，如果在房東端的租稅優惠比房客端更優惠時，會有相對的剝奪感，這個有難處啦！那邊我們會配合次長他們來研議，好不好？不要對我們那麼誤解，我們從來沒有一直講租稅正義，我記得我在任何會議上都沒有這樣講。 主席：沒關係，因為我覺得有問題就要說明清楚，如果是他們說的這樣，你們要說明清楚，若是你們做得不夠的就看要怎麼做，不然專家撥出時間給你們意見，若是不了了之也不好，這樣也不符我們召開公聽會的目的。謝謝。 剛才我們的專家有說到公證法，是不是請司法院還是法務部稍微說明一下？請司法院楊法官。 楊法官舒嵐：主席、各位委員、各位先進，大家好。這次因為會議之前沒有接獲主管機關提供的草案條文，所以我們在報告裡面沒有提出具體的建議。我們對於今天各項議題的回應是表示這部分因為涉及政策決定及立法形成的自由，我們是尊重主責機關，還有貴院的職權。 今天內政部還有與會先進有提到以公證法的規定來保障租賃雙方權益，這個部分當然也是我們尊重主管機關提出的法條。相關的法條就是提醒在公證法上面，公證人只可以就當事人的陳述，依照法令所定的方式作成證書，並沒有認定實體法律關係的權限，公證書也沒有確定實體法律關係的效力，所以主管機關在訂定相關法條時可能必須注意到這一點。以上報告，謝謝。 主席：好，謝謝。專家還要做第二輪的補充嗎？如果沒有，感謝各位專家學者提供的寶貴意見。 出席人員的發言和提供的書面資料，以及高金素梅委員所提出的書面資料，除刊登公報以外，我們會再另外製作公聽會的報告，送給本院全體委員跟所有列席人員參考。在此感謝各位的參與，謝謝大家。 委員高金素梅書面資料： 「台灣租屋市場」跟很多二十出頭的年輕人、剛成家的小家庭都息息相關。一個國家有沒有居住正義，看的是租房子的人安不安心。全台超過三百萬人是租屋族，很多是外地念書、剛出社會的年輕人。 在現行制度下，他們常有三個共同焦慮：一、不敢申請租金補貼，怕被房東貼上「麻煩」標籤不續租；二、想設戶口，卻被一句「不方便」擋掉；三、房子漏水、押金被亂扣、甚至被趕人時，沒有正式租約、沒有實價登錄，不知道找誰說理。 核心問題就是租屋黑市，大量租賃關係躲在檯面下，政府補貼打不到，房客權益保不到，租屋族長期活在不穩定裡。 政府正在修《租賃條例》，要在法律裡寫清楚，房東不能拒絕房客申請補貼或設籍。方向值得肯定，至少正式宣示房客有權利，不是只能看房東臉色。但若不處理實務的真實困境，結果可能是有人乾脆不租，房子空在那裡；有人表面配合、私下挑房客，黑市沒有消失，只是更隱晦、更難管。 OURs、租客聯盟肯定保護房客，也提醒政府要加速實價登錄、設計好「租霸下車條款」，讓房東敢納管；崔媽媽基金會則擔心，人力與系統沒跟上就急推新制度，只會讓政策看起來很好聽、實際不好用。 本席綜合各界意見，提出三項建議： 一、分離課稅，打破黑市。 推動「租賃所得分離課稅」，讓房東租金收入用較低稅率單獨計算，讓誠實申報不吃虧。同時規定只要享有優惠，就必須實價登錄、簽合法租約，並不得阻擋房客申請補貼與設籍，用稅制誘因換取市場透明與房客權利。 二、建立租賃糾紛快速裁決機制。 許多房東怕遇到租霸長期不付房租，還拖著不搬，打官司又拖很久，因此應成立「租賃糾紛快速裁決中心」，專責處理爭議，具備專業調解、簡化程序與明確時限；遇到惡意不付租時，協助完成驅離，也同時保障善良房客。 三、重新規劃市場監測與服務窗口。 建議成立專責租賃行政單位，統一管理補貼諮詢、租約登錄與糾紛調處；優化資訊系統，簡化補貼申請、開放線上辦理；並用大數據追蹤各地供給與租金，一旦發現供給緊縮或租金異常，就及早調整政策；對惡意不納管、刻意禁止補貼或設籍的房東，祭出高額累進罰鍰，讓違規比守法更不划算。 為了讓這三項方向能夠順利進行儘速達成居住正義的願意，我同時建議政府部門： 一、啟動財稅修法，把「有條件分離課稅」寫進《所得稅法》。 二、在租賃條例完成修法後六個月內，讓「租賃糾紛快速裁決中心」開始運作。 三、補足行政人力、改善系統，並與民間團體定期檢討。 四、整合承租與出租資料，建成公開的租屋資料庫：同時利用資料庫，確認確認各群體與族群各類型租戶所遇到之困境或承租能力（薪水與房租負擔比），建立妥適的扶助措施，並加以宣導各項可利用的政策措施，讓三百萬租屋族更有安全感。 最後我要說，健全租屋市場，不只是為了今天在外打拚的年輕人，也是為了下一代，讓以後第一次離家租房的人，不用看運氣，而是可以信任這個制度。 內政部書面資料： [image: image1.jpg][image: image2.jpg][image: image3.jpg][image: image4.jpg] 行政院消費者保護處書面資料： [image: image5.jpg][image: image6.jpg][image: image7.jpg][image: image8.jpg][image: image9.jpg] 司法院書面資料： [image: image10.jpg][image: image11.jpg] 財政部書面資料： [image: image12.jpg][image: image13.jpg][image: image14.jpg] 行政院主計總處書面資料： [image: image15.jpg] 教授張智元書面資料： [image: image16.jpg] 執行長呂秉怡書面資料： [image: image17.jpg][image: image18.jpg][image: image19.jpg][image: image20.jpg][image: image21.jpg] 主持律師劉琦富書面資料： [image: image22.jpg][image: image23.jpg][image: image24.jpg][image: image25.jpg][image: image26.jpg][image: image27.jpg][image: image28.jpg][image: image29.jpg][image: image30.jpg][image: image31.jpg][image: image32.jpg][image: image33.jpg][image: image34.jpg][image: image35.jpg] 秘書長彭揚凱書面資料： [image: image36.jpg][image: image37.jpg][image: image38.jpg][image: image39.jpg][image: image40.jpg] 主席：今天的公聽會到此結束，現在散會，謝謝。 散會（15時59分）